近日,一場(chǎng)大規(guī)模的“停貸潮”在全國(guó)蔓延。
越來越多的爛尾樓業(yè)主,開始向銀行發(fā)全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書,此番“停貸潮”波及全國(guó)各省市80多個(gè)樓盤,涉及房款資金累計(jì)超過1000億。
事實(shí)上,那些買了爛尾樓、無(wú)法收樓卻還在償還樓貸月供,并且沒有通過“停貸”告知書維權(quán)的業(yè)主還大有人在。
錢花了,房子卻沒了。
“我現(xiàn)在真切地感受到,什么叫‘沒有辦法’。”這幾乎是所有爛尾樓業(yè)主的心聲,停工的爛尾樓對(duì)業(yè)主來說,就像那如來神掌,壓得喘不過氣。
01
你爛尾,我就停貸
在江西景德鎮(zhèn),曾經(jīng)風(fēng)極一時(shí)的景德鎮(zhèn)恒大瓏庭樓盤項(xiàng)目再次停工,900多戶業(yè)主,多次尋求維權(quán)無(wú)果,一怒之下發(fā)了一封強(qiáng)制停貸告知書,倒逼項(xiàng)目正常開工。
一石激起千層浪。
停貸潮來襲,很快便擴(kuò)散至鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南寧、沈陽(yáng)、重慶、西安等數(shù)十個(gè)城市,從地域看,涉事城市多為二線城市,鄭州爛尾樓盤最多,有24個(gè)。
從房企開發(fā)商看,恒大幾乎占據(jù)了半壁江山,單恒大一家被停貸的爛尾樓(34個(gè))比河南省(32個(gè))還要多,其余則都是民營(yíng)企業(yè)。
“2019年9月買的房,原計(jì)劃2021年中就能交房了。本想著恒大是世界500強(qiáng),名聲那么大肯定不會(huì)出問題,結(jié)果到現(xiàn)在都還沒封頂,里面的毛坯工程都還沒完工!”
一位武漢恒大時(shí)代新城項(xiàng)目的“準(zhǔn)”業(yè)主,看著已經(jīng)爛尾的樓盤,心情近乎絕望,“每個(gè)月都在往銀行砸錢,我的房子卻在爛尾,開發(fā)商不管,銀行不管,監(jiān)管層不管,責(zé)任為什么全扣在我們業(yè)主身上?”
大多數(shù)購(gòu)房者,傾盡所有。如今卻無(wú)房可住,只能一邊租房,還得一邊還房貸。
“人們不分彼此,都是苦旅者。”
02
強(qiáng)制停貸,是無(wú)奈之舉,更是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一次集體抗?fàn)帯?/strong>
“停貸潮”的背后卻是恒大、融創(chuàng)、奧園、佳兆業(yè)等全國(guó)多家知名房企頻繁暴雷,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一片狼藉。
本質(zhì)上,房地產(chǎn)行業(yè)就是一場(chǎng)“擊鼓傳花”的金融游戲,業(yè)主、房企開發(fā)商、銀行是這場(chǎng)游戲的三位主角。
于房企開放商而言,要形成“土拍拿地,招標(biāo)開工,售房拿房款”的循環(huán)往復(fù)模式,讓資金鏈流動(dòng)起來,同時(shí)讓利潤(rùn)走高。
銀行,只需要給房企開發(fā)商和購(gòu)房者放貸收利息,坐收漁利躺贏。
房企的高周轉(zhuǎn)模式帶來的利潤(rùn)也是最為豐厚的,與此同時(shí)高杠桿的融資背后卻是巨大的金融風(fēng)險(xiǎn),周轉(zhuǎn)模式一旦有個(gè)環(huán)節(jié)失效,比如“三道紅線”的監(jiān)管令,將切斷整個(gè)資金鏈,最終結(jié)果便是暴雷、卷錢跑路、爛尾樓……
如今,現(xiàn)金流斷裂的房企,紛紛選擇躺平,壓力層層傳導(dǎo),不可避免的就傳到業(yè)主身上。
一邊是樓盤爛尾,一邊是巨額貸款。全國(guó)上百萬(wàn)爛尾樓房業(yè)主,此刻再也無(wú)法躺平。
正如長(zhǎng)沙爛尾樓盤的業(yè)主說的:
我們要租房、還房貸、養(yǎng)娃、贍養(yǎng)父母,加上長(zhǎng)沙疫情反復(fù),大批業(yè)主失業(yè)在家,生活無(wú)比艱難,已無(wú)法承受每個(gè)月的按揭月供,如果活不下去,我們只能鋌而走險(xiǎn)走向斷供道路,飯都吃不上,還在乎征信?
03
悲壯的“強(qiáng)制停貸”,從法律層面來看,并不可行。
但這些停貸告知書上都有個(gè)突出的關(guān)鍵點(diǎn),那就是銀行違規(guī)放貸。
銀行作為貸款提供者,也是項(xiàng)目資金的監(jiān)管方之一,為了自身的利益違規(guī)放貸,本應(yīng)在樓盤封頂后才能被批準(zhǔn)的貸款,卻被審批通過。如今樓盤爛尾,銀行卻將一切責(zé)任都推卸到業(yè)主身上:
強(qiáng)制停貸?那收回房子拍賣,征信拉黑。
樓盤爛尾?對(duì)不起,那不是我的責(zé)任,你們?nèi)フ议_發(fā)商。
2003年,央行發(fā)布的“121號(hào)文件”中明確提出:
“只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”、“企業(yè)將貸款挪作他用的,經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金”
在房地產(chǎn)這場(chǎng)逐利浪潮中,許多銀行都在提前放貸,資金不放到監(jiān)管賬戶,何談對(duì)資金的監(jiān)管義務(wù)呢?
即便業(yè)主走法律途徑訴訟勝訴,但樓盤依然爛尾無(wú)法到手,又要等到何時(shí)?
業(yè)主也不是不明白,更多的是無(wú)奈。最可怕的是,房貸還清了,房子卻還在爛尾。
房企雪崩時(shí)的每一粒塵,落到老百姓的肩上就是一座大山。
15日,銀保監(jiān)會(huì)回應(yīng)稱,將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置。此外,多家銀行發(fā)布公告稱,將對(duì)近期網(wǎng)傳“停貸”事件中涉及的樓盤展開排查。
眾人拾柴火焰高,大家也不用怕,相信國(guó)家一定會(huì)給出辦法解決。
04
無(wú)論是房企開發(fā)商的無(wú)序擴(kuò)張,還是銀行監(jiān)管不到位釀成的這些后果,但實(shí)際上,期房預(yù)售制才是促成這一切的催化劑。
凡事不破不立,重塑中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良規(guī)則也該提上日程了。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至2021年末,我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)64.72%。隨著生育率的緩慢增長(zhǎng),中國(guó)人已經(jīng)逐漸不缺房了,期房預(yù)售制也沒有存在的必要。
數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
此輪房地產(chǎn)調(diào)控,陣痛、暴雷或許還會(huì)持續(xù),生存下來的房企,尤其是國(guó)企央企等運(yùn)營(yíng)的房企也可以發(fā)揮其表率作用,率先進(jìn)行現(xiàn)房銷售。
一旦預(yù)售制完全取消,80%的中小開發(fā)商將會(huì)出局,未來的中國(guó)不需要這么多的房企,各省只需保留幾家國(guó)營(yíng)大房企和民營(yíng)優(yōu)質(zhì)房企參與良性競(jìng)爭(zhēng)即可。
這次爛尾樓盤的“強(qiáng)制停貸”風(fēng)波也發(fā)出了警示,后續(xù)需要各地政府、組織共同努力、積極解決,并盡快出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施。
停貸潮,敲響了中國(guó)房地產(chǎn)改革的警鐘。江湖萬(wàn)里,塵滿征衫;前行之路,道阻且長(zhǎng)。