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拐點即將來臨,到底該買房還是賣房?

來源: 柯談地產(chǎn)觀 發(fā)布時間:2021-03-06 22:25:20 分享至:

年底的樓市真不太平!搶房、跳價、打新、調(diào)控、打壓、收緊,全部交織在一起博弈,確實很難操作!

2021年,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,將迎來政策拐點,因為拉動經(jīng)濟增長的任務(wù)暫時結(jié)束!

那么房價是漲是跌?應(yīng)該買房還是應(yīng)該賣房呢?今天我就給大家一些具體建議,來幫你看清走勢,避免踏空和套牢。

誰漲誰跌?

2021年房價存在上漲壓力的城市有:北京、廣州、上海、深圳、合肥、東莞、廈門、西安、寧波、杭州、成都、南京、昆山花橋、嘉興、佛山、珠海;

無房戶、改善客、限價盤、學(xué)區(qū)房,需要就盡早買。因為市場火熱的結(jié)果就是必有調(diào)控加碼,你隨時會失去寶貴的房票和貸票,請珍惜手中的資格。以上城市長期看漲,即使因為調(diào)控而暫時橫盤,將來必定會因為寬松而再次上漲。

2021年房價存在下跌壓力的城市有:石家莊、濟南、青島、天津、鄭州、太原、廊坊、沈陽、貴陽、哈爾濱、長春。

以上大部分都是近兩年來房價持續(xù)陰跌的城市,有高庫存的問題,有經(jīng)濟不景氣的問題,也有收入水平低和人口流出的問題。總之,這些城市單純靠人才落戶、人才引進(jìn),對房價提升沒有絲毫幫助。只有降低首付,利率打折,徹底放開限購,或者推出類似于上輪去庫存這樣的大尺度鼓勵住房消費的措施,樓市才能觸底反彈,但是在房住不炒的當(dāng)下,放松樓市調(diào)控是絕對的禁區(qū),所以,以上城市,除非剛需和學(xué)區(qū)房,其它需求建議觀望。閑置資金可以投資其它渠道,或轉(zhuǎn)戰(zhàn)至其它更有價值的城市。千萬不要奢望抄底,這個底很可能會持續(xù)數(shù)年!

巨大的分化

2020年全年,上海各板塊二手房平均房價漲幅如下:

漲幅20-50%:浦東聯(lián)洋、碧云、源深、御橋、虹口北外灘、徐匯華涇、閔行吳涇、春申、七寶、靜安大寧等;

漲幅10-20%:徐匯龍華、普陀長風(fēng)、黃埔濱江、世博濱江、徐匯濱江、青浦徐涇、楊浦東外灘、長寧鎮(zhèn)寧路、徐匯徐家匯、黃埔人民廣場、浦東張江、靜安寺、黃埔新天地、長寧天山等;

橫盤或者陰跌:金山石化、奉賢海灣、西渡、松江老城、寶山月浦等。

2020年全年,上海二手房均價漲幅在10%左右。其中,2/3的板塊顯著回暖上漲,而1/3的板塊完全沒有動。已經(jīng)達(dá)到或者超過2017年年初房價最高點的占比1/3,這1/3才是這輪行情的最大贏家。

同樣都在上海置業(yè),一個疫情之年,有人失業(yè),有人房價翻倍,差距就是如此巨大!

調(diào)控的影響有多大?

1月21日上海發(fā)布樓市調(diào)控新政,1月25日法拍房限購,1月29日上海銀保監(jiān)局發(fā)文嚴(yán)控住房信貸管理。今天我用數(shù)據(jù)告訴你,這次調(diào)控到底影響幾何?

先說限制假離婚買房的效果。上海這次要求離婚后買房,按照離婚前3年家庭總套數(shù)計算。我專門咨詢了幾個非常要好的資深房產(chǎn)中介店長,根據(jù)他們多年來的實戰(zhàn)經(jīng)驗估算,不約而同的都認(rèn)為,在樓市大年里,通過假離婚買房的客戶占比基本在10%左右。上海這次調(diào)控新政,可以有效打擊掉10%的成交量。

再說下增值稅影響。這次調(diào)控增值稅免征年限從2年延長至5年。那么,滿2不滿5的房子會降價,但滿5的房子會加價。如果是供不應(yīng)求的學(xué)區(qū)房和品質(zhì)改善房,即使不滿5年,額外增加出來的增值稅勢必還是會轉(zhuǎn)嫁給購房者。就像去年7月15日深圳豪宅稅恢復(fù)之后一樣,沒有增加增值稅的房源反而會直接漲價。

接下來說法拍房限購。1月25日上海法拍房限購后第一時間,我就在新浪微博柯談地產(chǎn)觀里解讀了:2020年上海一二手房成交共計37萬套,而2020年全年法拍房成交僅僅只有1665套。這個政策更多的含義是打補丁、表決心,對房價毫無影響。

最后說信貸管控。1月29日上海發(fā)布的《進(jìn)一步加強個人住房信貸管理工作的通知》,核心內(nèi)容是嚴(yán)格審查首付來源和還款能力,防止消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。如果上海能夠以刮骨療傷的勇氣百分百按照文件要求嚴(yán)格落實政策的話,上海的純投資客會直接減少一半,新房打新熱和二手房搶購潮會顯著降低。當(dāng)然了,政策出發(fā)點沒問題,問題是執(zhí)行力度會不會打折扣,就像2020年4月,深圳也是在嚴(yán)查消費貸經(jīng)營貸炒房后,對外公布“沒有發(fā)現(xiàn),數(shù)量極少,基本都合規(guī)”。

從1月21日開始,上海的這三次調(diào)控政策力度適中,僅僅是針對投資客下藥,對于剛需和改善卻是利好,力度完全無法與2016年相比。所以,春節(jié)過后的小陽春,在學(xué)區(qū)房的帶動下,上海樓市還是會持續(xù)火熱,但與此同時,上海調(diào)控的許多儲備政策就有了用武之地。

我堅持之前的判斷:2021年3-4月,基本就是這輪上海小牛市的階段頂點。如果到時再對改善需求進(jìn)行調(diào)控,房價就會開始橫盤。

我的建議是:學(xué)區(qū)房盡快入場,年后還是會漲,無房戶因為有政策傾斜可以專打品質(zhì)限價新盤,不急切的改善客和投資客沒必要高位接盤了。當(dāng)然,現(xiàn)在的暫時高位相對未來都是低點,也不用太過悲觀。

北京隨時恭候

1月25日,北京市住建委主任王飛在電視節(jié)目中表示:接下來,北京將嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場和中介炒房、投機炒作。

1月28日,北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會在官微發(fā)布消息稱,為堅決遏制投機炒房,近期市區(qū)住建部門多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機構(gòu)。

1月28日,北京鏈家和貝殼關(guān)閉了app上所有小區(qū)的歷史成交記錄。漲不漲、漲多少都不讓你看,眼不見心不煩。

北京是值得同情的。就好像班級里任何一個同學(xué)搗亂,北京這個班長都要挨頓罵。沒辦法,誰讓你當(dāng)班長呢,表率作用要做好!

北京是一線乃至包括強二線在內(nèi),都是最后回暖的城市。暖風(fēng)剛剛從南方刮到北方,北京就草木皆兵。2021年,上海和深圳的接力棒會交給北京,北京房價會漲,但是只能溫和上漲。

未來幾年,北京房價很快就會被上海超越。將來的房價座次將是:深圳>上海>北京,這個排序?qū)⒉粫俑淖?,這和一座城市的氛圍高度相關(guān)。

都市圈行情

上海和杭州已經(jīng)調(diào)控,年后,這兩個城市小陽春依舊火熱,但調(diào)控還會層層加碼。所以,環(huán)滬花橋和嘉善的行情即將啟動。

據(jù)我所知,目前花橋、昆山、嘉興的熱度已經(jīng)起來了,嘉興、嘉善完全不限購。而昆山和花橋的2年社保限購也有辦法解決。只要是大專學(xué)歷或者持有職業(yè)技能證書,就可以拿到昆山人才購房編碼,當(dāng)?shù)刂薪闀兔k妥。

環(huán)京的北三縣和南三縣,還是不建議入手。去年開始,燕郊、香河的限購其實已經(jīng)形同虛設(shè),只要你想買,想買就能買,開發(fā)商一條龍幫你操作。成交量是起來一些,但房價毫無起色。只有北京大漲且調(diào)控之后,才能輪到環(huán)京,但北京大漲很難,基本就是成交量和房價的溫和上漲。

環(huán)滬、環(huán)深除了炒房還有產(chǎn)業(yè)、還有本地剛需支撐。環(huán)京呢?除了睡城的功能之外,一無所有!只要北京人不去大量接盤,房價永遠(yuǎn)起不來。

如何避免踏空?

2020年上海熱點板塊房價漲至2017年年初最高點,僅僅用了半年時間,而從2017年初跌下來用了3年半。學(xué)區(qū)房更不用說,早就超過了2017年最高點。我2020年4月投資的雙學(xué)區(qū)房,至今漲幅已經(jīng)達(dá)到50%。大家可以回看下我2020年2月開始的幾篇文章。當(dāng)時只要是跟隨我腳步的朋友,現(xiàn)在至少進(jìn)賬幾百萬。

房價上漲是順人性的,所以漲的快,房價下跌是逆人性的,所以跌的慢。牛短熊長,就是這個道理。

所以,很多人會踏空。因為在你已經(jīng)覺察出房價上漲的時候,其實,漲幅已經(jīng)走過了一半,而當(dāng)你糾結(jié)猶豫斗爭后決定要買房的那一刻,上漲已經(jīng)基本結(jié)束。為了不高位接盤,你只能被迫等待下一個牛市,但往往這種自認(rèn)聰明的人,在每輪牛市中都會重蹈覆轍、重復(fù)踏空。

這種人,不在少數(shù)。我對他們的建議就是,不用管牛市熊市,只要有錢有需求就買,相信時間的力量,相信祖國的未來。

腦子缺根筋,還想學(xué)別人高拋低吸,注定一敗涂地!

無風(fēng)不起浪

1月26日住建部官網(wǎng)消息:近日,住建部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況。然后我們看到的就是1月19日、1月22日、1月23日,深圳三次發(fā)文調(diào)控,1月21日、1月25日、1月29日上海三次發(fā)文調(diào)控。

2020年7月15日深圳發(fā)布史上最嚴(yán)調(diào)控之前的7月4日,住建部副部長倪虹就專程赴深圳調(diào)研。

還有2020年7月份住建部分兩次叫了十多個城市進(jìn)京開會,結(jié)果就是這些城市中只要大漲的全部都進(jìn)行了多次調(diào)控。

2021年1月26日晚,杭州多個購房群瘋傳新政將至,各個中介都加班到凌晨網(wǎng)簽。我所在的大V群里,都在討論即將出臺的調(diào)控。功夫不負(fù)有心人,1月27日杭州調(diào)控政策正式出臺。

2021年1月20日,一份上海閔行區(qū)房管局的調(diào)控會議紀(jì)要網(wǎng)上瘋傳,當(dāng)天下午上海市房管局就出面辟謠了。結(jié)果第二天1月21日,上海調(diào)控如期出臺。

2016年3月25日上海調(diào)控收緊前10天,上海各大中介機構(gòu)的所有中介人員人手一份會議紀(jì)要,紀(jì)要明確顯示上海外地戶籍人員社保要2年延長至5年且結(jié)婚才能買房。中介小哥奔走相告,好言相勸,很多人在關(guān)門前的最后時刻上車,而且避免了大量的買房違約現(xiàn)象出現(xiàn)。

只要你經(jīng)歷的多,你就會發(fā)現(xiàn),樓市調(diào)控永遠(yuǎn)都是無風(fēng)不起浪。90%的調(diào)控小道消息最終都會被證實。

我可以負(fù)責(zé)任的告訴你:在一段牛市行情中,一旦出現(xiàn)調(diào)控收緊小道消息,牛市基本就走過了大半程。不論買進(jìn)還是賣出都要抓緊操作,因為留給你的時間已經(jīng)不多了。

拐點已至

1月12日,央行公布了我國2020年12月的金融數(shù)據(jù)。社融同比增速13.3%,比上月下降0.3個百分點;M2同比增速10.1%,比上月下降0.6個百分點;M1同比增速8.6%,比上月下降1.4個百分點。如下圖:

社融增速在2020年10月達(dá)到頂點,掉頭向下,M1、M2增速在2020年11月達(dá)到頂點,掉頭向下。

由于疫情開啟的貨幣和信用寬松,在2020年底已經(jīng)基本到達(dá)頂部拐點。2021年開始,貨幣政策將會逐步收斂,回歸正常化。貨幣政策的收斂,直接制約的就是樓市、股市。

接下來的2021年,我們需要持續(xù)關(guān)注每個月的M2走勢:假如M2增速保持在10%以上,那就仍然是較寬松的貨幣環(huán)境,樓市還可以撐一會,假如M2降至和2019年相當(dāng)?shù)?%左右,那樓市就徹底歇菜了。

不管2021年M2走勢如何,2021年的貨幣流動性一定沒有2020年寬松,對樓市來說,這就是絕對的利空!

房貸利率上漲

上周,廣州、杭州包括四大行在內(nèi)的多家銀行按揭利率開始上調(diào)。上海、深圳的按揭貸款審批和放款周期都顯著延長。接下來,其它城市必定會陸續(xù)跟進(jìn)。當(dāng)然了,并不是所有銀行都會收緊貸款,沒有額度的銀行才會如此。這就是2020年12月31日央行發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開始執(zhí)行的效果。

如何應(yīng)對房貸收緊、利率上漲呢?我的建議如下:

一、已經(jīng)計劃要買房貸款的朋友,建議早買早貸款,越往后拖,利率越高。任何城市都一樣,不分上漲城市還是下跌城市。這次央行執(zhí)行的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是針對全國范圍內(nèi)的銀行。

買房按揭貸款中的LPR是浮動的,但是你買房辦理貸款的那一刻,銀行給你的在LPR基礎(chǔ)之上的加點數(shù)是永遠(yuǎn)不變的。

很明顯2021年全國范圍內(nèi)的部分銀行都會面臨上調(diào)房貸利率的局面。早買早貸款才是上策!

二、接下來一段時間,買房貸款首選大牌連鎖中介,中介越大越保險,因為大中介合作的大銀行多,各大銀行的房貸額度也是優(yōu)先保證給大牌中介使用,如果要壓縮貸款額度,也是先從中小中介下手。在大中介買房可以有效保證你房貸申請的通過率、額度和放款速度。

三、買房簽合同時,整個交易流程和時間節(jié)點盡可能的延長,因為房貸審批和放款都延長了,合同時間卡的太死,購房者很容易面臨違約風(fēng)險。

四、過橋墊資全款買房再抵押的操作要謹(jǐn)慎,因為消費貸經(jīng)營貸已經(jīng)收緊,放款周期會延長,所以,過橋墊資的利息會明顯增多。

最強烈的樓市收緊信號是什么?

2020年的貨幣政策是“寬貨幣、寬信用”,而2021年的貨幣政策將會是“寬貨幣、緊信用”,也就是說市場中的錢不會急劇減少,但是會控制流向。

M1、M2、社融增速的拐點已至,GDP增速回歸正常房地產(chǎn)拉動可以暫緩,房企三道紅線和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度執(zhí)行,以及從2020年7月開始的這一輪樓市調(diào)控收緊,一切的一切都在預(yù)示著,對樓市的單方面加息越走越近!

目前我國的房貸按揭利率5年期LPR已經(jīng)是20年來的歷史最低位,并且從2020年4月之后連續(xù)9個月保持不變,今年降息的可能性是零,但是加息的可能性正在增加!

對于樓市來說,2021年不加息就是最大利好。但是,如果2021年三四季度5年期LPR開始加息了,那么這輪牛市將徹底終結(jié)!

加息的可能性正在增加,如果加息則是樓市最大的利空,這將是全國范圍最強烈的樓市收緊信號!

速戰(zhàn)速決

從1月19日到29日,十天內(nèi),上海三次調(diào)控,深圳三次調(diào)控,這波調(diào)控非常急切,根本沒有等到三四月份的兩會結(jié)束,可見2021年新一輪的調(diào)控正在襲來,力度毫無衰減。

在政策頻發(fā)期買房,切記一個原則:速戰(zhàn)速決!

因為任何一次調(diào)控加碼,你的房票貸票都可能會消失,你的首付都可能會提高,你的稅費都可能會增加,你面臨違約的風(fēng)險會越來越大。要么不動,要動就要速戰(zhàn)速決。

一張房票兩個階級,一次違約天地之別!敢踩著調(diào)控節(jié)點買房的,都是大勇之人!

牛市的區(qū)別

2009年是貨幣放水+調(diào)控放松,所以漲幅是50%;

2012年是調(diào)控放松,所以漲幅是30%;

2015年是貨幣放水+調(diào)控放松+棚改,所以漲幅100%;

2020年是貨幣放水,所以漲幅是10-30%。

每輪牛市的政策不同、力度不同,所以漲幅也不同,但唯有一點相同就是:一切盡在掌控!

站的高才能看的遠(yuǎn),要學(xué)會從大局觀看問題,才知道什么時候該出手,什么時候該收手!

搶跑才能贏

樓市最可怕的是預(yù)期。當(dāng)大眾預(yù)期一致的時候,就會產(chǎn)生共振,房價就會大漲或大跌;當(dāng)大眾預(yù)期不一致時,漲跌預(yù)期就會互相抵消,市場就會比較平穩(wěn)。

所以,作為高手,你需要注意周圍所有人對當(dāng)下樓市的預(yù)期。當(dāng)你周圍從來不買房,從來不關(guān)心樓市的人都開始談?wù)摲績r的時候,這個市場就快漲到頂了!

所以說,買房投資,其實你不是和政策賽跑,而是和小白賽跑。你的認(rèn)知和意識必須始終保持與小白有一定的時間差。說白了,你賺的錢其實就是小白們的智商稅。

樓市里,只有搶跑才能贏!

只買三房

我去年多篇文章里都說過,2020年是樓市分化元年!南方與北方分化、城市與城市分化、板塊與板塊分化、小區(qū)與小區(qū)分化。未來戶型與戶型的分化也將越來越大。

一線城市置業(yè)首選三房其次兩房,二三四五線城市置業(yè)首選三房其次四房。

任何城市,純投資必選三房!當(dāng)然了,學(xué)區(qū)房另當(dāng)別論。

牛市里的垃圾房

最近,很多上海、廣州、北京的朋友給我留言說買房太難了,別說好房子,爛房子都搶不到。好幾個人一沖動付了定金簽了合同,但房子根本不滿意。

我在這里警告大家:牛市里,價格可以沖動,但選房絕對不能盲目!

房價飛漲的牛市里,一切都是房東說了算,買房者根本沒有談判空間。在買漲不買跌的行情下,可以沖動,但是絕對不能傻X,地段好小區(qū)好戶型好的房子房東跳價你加價也值得買進(jìn),而地段差環(huán)境差戶型差的垃圾房千萬不能盲目入手。房價漲時,雞飛狗跳,大家混水摸魚一起漲,等到靜淡市時,垃圾房產(chǎn)的下跌速度會讓你絕望。

牛市里最好的房子

牛市中最好的房子是,房東要賣掉置換的房子。這樣的房東著急賣、誠心賣,談判空間大,跳價不會很嚴(yán)重。

而單純?yōu)榱烁唿c變現(xiàn)的投資客,一定是最惡劣的房東。要么掛天價不賣,要么低價釣魚后頻繁跳價,沒有最高只有更高。

選擇房子重要,選擇房東更重要。

不要賣房去搖號

限價倒掛新盤誘惑很大,買到就賺幾百萬。但在具體操作時有個大忌。

牛市里,賣掉房子再去搖號新房,大概率的結(jié)果就是屢搖不中。搖不中還鍥而不舍一直搖的結(jié)果就是新盤全部賣光,二手房全部漲價。

這就是赤裸裸的完美踏空。牛市里,不用很久,3個月你就知道啥叫絕望,新房遙不可及,而你剛賣掉的自住房,已經(jīng)高攀不起。

如何保住首套首貸資格?

現(xiàn)在越來越多的城市新房搖號優(yōu)先無房戶,對于倒掛的限價新盤,搶到一套就能多賺10年工資。另外,一線和很多二線城市,無房無貸款記錄的人買房,首付和利息都是最低的。

如何保住首房首貸資格,越來越重要。那么基本就是兩個辦法:一、全款買房;二、全款買房后再DY,DYJYD和DYXFD不算按揭貸款,在征信報告上不體現(xiàn)為房貸記錄,未來再買房還是首貸資格。

當(dāng)然了,我們旗幟鮮明的堅決反對信貸資金流入房地產(chǎn),所以,你用房子抵押出來的錢可以做生意,做投資或者消費享受,歡迎為你家鄉(xiāng)創(chuàng)造GDP和財政收入。

離婚買房失效怎么辦?

這兩年越來越多的城市出臺政策限制離婚買房,夫妻離婚后2-3年內(nèi)各自再買房都要按照離婚前家庭總套數(shù)計算,所以,要么你失去了購房資格,要么你算二套提高首付比例。比如深圳、上海、南京、無錫等等。

所以,年輕人結(jié)婚前資產(chǎn)規(guī)劃一定要認(rèn)真考慮清楚。

最優(yōu)質(zhì)的解決辦法就是,充分利用好男女雙方各自家庭的資金,婚前給雙方各自都按照首房首貸各買一套房。當(dāng)然了,對于共同岀資只寫一個人名字的房產(chǎn),可以用婚前財產(chǎn)協(xié)議的形式約定好份額比例。

既然限制離婚買房,那就結(jié)婚前全都搞定!

下半場

M1、M2增速的拐點已經(jīng)到來,房企三道紅線和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正中樓市要害,從一線城市開啟的新一輪房貸利率上漲正在撲面而來,各地銀行收緊房貸最終的結(jié)果必然導(dǎo)致5年期LPR的上漲。

2021年樓市加息已經(jīng)是大概率事件!疫情賜給我們的房地產(chǎn)小牛市,已經(jīng)進(jìn)入下半場,2021年終將走向平靜!

 
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